Die Beteiligten streiten, ob die den Klägern im Zeitraum vom 01.03.2007 bis 31.08.2007 darlehensweise erbrachten Leistungen nach dem Vierten Kapitel des SGB XII als Zuschuss zu gewähren sind.

Die 1935 geborene Klägerin zu 1 und ihr Ehemann, der 1928 geborene Kläger zu 2, bewohnen das Hausgrundstück B-straße 00 in N, das im Alleineigentum der Klägerin steht. Sie beziehen jeweils eine Altersrente, deren monatliche Auszahlungsbeträge sich im streitigen Zeitraum bei der Klägerin auf 182,84 EUR und bei dem Kläger auf 266,43 EUR beliefen.

Die Klägerin und ihre Mutter als damalige Eigentümerin des Grundstücks B-straße 00 hatten bereits im Jahr 1980 einen Erbvertrag geschlossen (Urkunde des Notars Dr. T vom 08.09.1980). Darin wurde die Klägerin zur (alleinigen) befreiten Vorerbin nach ihrer Mutter berufen; Nacherben sind die sechs gemeinsamen Kinder der Kläger. Der Kläger wurde für den Fall eines Versterbens der Klägerin vor ihrer Mutter zum nicht befreiten Ersatzerben berufen. Außerdem vermachte die Mutter dem Kläger bei Eintritt der Nacherbfolge ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück. Die Mutter der Klägerin verstarb im Jahr 1989, worauf die Klägerin am 07.12.1989 als Alleineigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde.

Die Kläger bezogen bereits vor 2003 Leistungen nach dem BSHG, die ihnen im Hinblick auf die Immobilie als Darlehen gewährt wurden. Zugunsten der Beklagten wurde als Sicherheit insoweit eine Grundschuld über 15.000 DM zzgl. Zinsen im Grundbuch eingetragen. Ab dem 01.01.2005 gewährte die Beklagte den Klägern Leistungen der Grundsicherung nach dem Vierten Kapitel des SGB XII.

Die Weitergewährung der Leistungen ab Juli 2006 lehnte die Beklagte unter Verweis auf verwertbares Vermögen in Form des Hausgrundstücks zunächst ab. Im Rahmen eines hierauf angestrengten Eilverfahrens vor dem SG Düsseldorf (S 43 SO 20/06 ER), in dem die Kläger angaben, die noch bestehenden Belastungen des Hauses übernehme mit 230 EUR monatlich faktisch die Tochter Q als Mieterin, erklärte sich die Beklagte ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bereit, den Klägern bis Ende September 2006 Leistungen als Darlehen zu gewähren (Bescheid vom 01.09.2006). In einem weiteren Eilverfahren (S 43 SO 30/06 ER) erklärte sich die Beklagte wiederum ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bereit, den Klägern weiter bis Ende November 2006 Leistungen als Darlehen zu gewähren. Zugleich forderte die Beklagte die Kläger auf, detaillierte Angaben zu dem Objekt und den Einnahmen durch eine Vermietung an die Tochter zu machen. Nachdem weitere Unterlagen hierzu auch nach Erinnerung und Anhörung zu einer Leistungseinstellung nicht vorgelegt worden waren, stellte die Beklagte die Leistungen ab Dezember 2006 vorläufig ein (Bescheid vom 22.11.2006).

Einen von ihr ausgefüllten Fragebogen zu der Immobilie legte die Klägerin am 29.01.2007 bei der Beklagten vor. Darin gab sie an, die Gesamtwohnfläche des Hauses liege bei 138,25 qm, wovon die selbst bewohnte Wohnung eine Fläche von 69,55 qm habe. Eine weitere Wohnung mit einer Fläche von 49,39 qm sei an die Tochter Q vermietet; die Miete betrage jährlich ohne Nebenkosten 3.060 EUR. Mietzahlungen seien allerdings erst nach der Sanierung zu leisten; derzeit sei die Wohnung ohne Heizung. Außerdem sei noch ein "Leerzimmer" mit 19,31 qm für die Übernachtung der Kinder vorhanden. Die Belastungen für die Immobilie beliefen sich auf ca. 40.000 EUR; dafür seien pro Jahr 2.760 EUR an Zinsen an die Sparkasse zu zahlen. Weiter ergab sich aus den Angaben und beigefügten Unterlagen ein Beitrag zur Wohngebäudeversicherung von jährlich 346,10 EUR, Grundbesitzabgaben (Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung) für 2007 von 501,28 EUR, Wassergebühren für 2007 von monatlich 62,00 EUR sowie ein Abschlag für Gas von monatlich 131,00 EUR.

Die Beklagte holte ein Gutachten der Städtischen Bewertungsstelle (Dipl.-Architektin N) ein, das am 07.02.2007 bei ihr einging. Danach beträgt die Grundstücksgröße 626 qm (Flurstück 000: 592 qm, Flurstück 001: 34 qm); der Wert belaufe sich auf 88.994,00 EUR. Das Gebäude sei ein 1957 erbautes Reihenhaus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen im Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG). Im Erdgeschoss (EG) befänden sich der Eingang sowie zwei Garagen. Die Wohnfläche der OG-Wohnung betrage 69,80 qm, die der DG-Wohnung 65,30 qm (Gesamtwohnfläche 135,10 qm). Der Allgemeinzustand sei einfach und renovierungsbedürftig; u.a. seien starke Feuchtigkeitsschäden vorhanden, insbesondere an der Putzfassade der Rückseite mit Abplatzungen sowie in der DG-Wohnung in den Gauben an der Rückseite mit Schimmelbildung. Die Zentralheizung sei überaltert und weise nicht mehr zulässige Abgaswerte auf; ein im DG vorhandener Gasofen sei vom Schornsteinfeger nicht mehr abgenommen worden. Das Bad im OG weise nach Reparatur eines Rohrbruchs Löcher in der Wand auf. Das Bad im DG sei nach einem Rohrbruch nicht repariert worden, so dass sich dort weiterhin ein großer Mauerdurchbruch befinde. Die Fenster im EG und DG seien einfachverglast und schlössen nicht mehr richtig. Der Herstellungswert belaufe sich auf 170.480,00 EUR; davon seien Abschläge aufgrund des Alters von 73.647,00 EUR und aufgrund der Bauschäden von 40.000,00 EUR zu machen, so dass sich unter Berücksichtigung eines Zuschlages von 3.000,00 EUR für den Balkon und die Stahlbetontreppe zum Garten ein Zeitwert von 59.833,00 EUR ergebe. Einschließlich des Zeitwertes der Gartenanlagen (3.500 EUR) und des Bodenwertes des Grundstücks ergebe sich ein Sachwert von insgesamt 152.327,00 EUR. Hiervon sei aufgrund der unzeitgemäßen und unfunktionalen Raumaufteilung sowie der Ausstattung beider Wohnungen und der Marktlage ein Abschlag von ca. 20% vorzunehmen, so dass sich der Verkehrswert auf 120.000,00 EUR belaufe.

In einem weiteren Eilverfahren vor dem SG Düsseldorf (S 24 SO 5/07 ER) erklärte sich die Beklagte bereit, den Klägern ab dem 01.02.2007 Leistungen der Grundsicherung als Darlehen gegen dingliche Sicherung zu gewähren. Dies setzte sie mit Bescheid vom 02.03.2007 um und bewilligte den Klägern für den Zeitraum von Februar bis einschließlich August 2007 darlehensweise Leistungen i.H.v. insgesamt 295,77 EUR monatlich. Dabei ging sie unter Ansatz der Regelbedarfe, Kosten der Unterkunft (153,48 EUR) und Heizkosten (67,68 EUR) unter Abzug einer Pauschale für Warmwasser (12,18 EUR) von einem monatlichen Bedarf in Höhe von 830,98 EUR aus; hierauf rechnete sie die Altersrenten sowie Mieteinkünfte von monatlich 85,94 EUR als Einkommen an. Da die Immobilie nicht geschützt sei, bestehe lediglich ein Anspruch auf ein Darlehen. Als Nebenbestimmung wurde geregelt, dass das Darlehen mit 2 Prozent über dem am 31.12. des Vorjahres geltenden Basiszinssatz der EZB zu verzinsen sei; außerdem sei zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld von 3.550,00 EUR einzutragen. Im Übrigen werde erwartet, dass sich die Kläger ernsthaft und nachweislich um die Verwertung des Objekts bemühten; hierzu werde eine Frist von sechs Monaten, beginnend ab März 2007, eingeräumt.

Gegen den Bescheid vom 02.03.2007 legten die Kläger am 19.03.2007 Widerspruch ein mit der Begründung, ihr Grundvermögen sei geschützt. Der Notar lehne die Eintragung einer Grundschuld ab, bis der Erbvertrag dem Willen der Erblasserin entspreche.

In der Folgezeit ergingen für die einzelnen Monate von April bis Juni 2007 mehrere Bescheide, mit denen jeweils Leistungen in Höhe von 295,77 EUR gewährt wurden. Für den Monat Juli 2007 bewilligte die Beklagte zunächst einen Betrag von 221,18 EUR; mit Bescheid vom 20.07.2007 wurden sodann Leistungen für den Zeitraum von Juli 2007 bis Juni 2008 als Darlehen in Höhe von monatlich 284,35 EUR gewährt.

Nach Beteiligung sozial erfahrener Personen half die Beklagte dem Widerspruch gegen den Bescheid vom 02.03.2007 mit Widerspruchsbescheid vom 16.03.2010 insoweit ab, als sie für den Monat Februar 2007 die Leistungen als Zuschuss bewilligte, weil die rückwirkende Gewährung eines Darlehens nicht zulässig sei. Im Übrigen wies sie den Widerspruch zurück, da hinsichtlich des Zeitraums März bis August 2007 nur ein Anspruch auf ein Darlehen bestehe. Die Immobilie sei kein Schonvermögen, da sie als Zweifamilienhaus generell nicht geschützt sei. Darüber hinaus sei auch das Grundstück unangemessen groß. Der am 16.03.2010 von der Beklagten abgesandte Widerspruchsbescheid ging den Kläger am 17.03.2010 zu.

Mit einem am 19.04.2010 (Montag) beim Sozialamt der Stadt E eingegangenen Schreiben haben die Kläger Klage erhoben. Das Sozialamt hat das Schreiben der Kläger an das Sozialgericht Düsseldorf weitergeleitet, wo es am 21.04.2010 eingegangen ist.

Die Kläger haben ihre Klage damit begründet, sie hätten für die Zeit von März bis August 2007 Anspruch auf Leistungen als Zuschuss. Die Wohnung im DG sei nicht zu berücksichtigen, da sie nicht renoviert und daher nicht bewohnbar sei; die Tochter Q habe dort auch zu keiner Zeit gewohnt. Die von ihnen bewohnte Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 69,80 qm und sei daher angemessen, zumal die Klägerin schwerbehindert sei. Die Größe des Grundstücks sei unschädlich, da es sich um Gartenfläche handele. Das Hausgrundstück sei somit Schonvermögen i.S.d. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII. Die Immobilie sei ohnehin wegen erheblicher Sanierungsbedürftigkeit allenfalls 100.000 EUR wert; davon entfielen 30.000 EUR auf die nicht nutzbare DG-Wohnung. In gleicher Höhe bestünden Verbindlichkeiten bei der Sparkasse, so dass eine wirtschaftliche Unverwertbarkeit vorliege. Eine Verwertung würde für die Kläger zudem eine Härte bedeuten, denn die Klägerin sei lediglich Vorerbin vor ihren Kindern, auf die die Immobilie als Familienbesitz übergehen solle. Für den Kläger sei bei Eintritt der Nacherbfolge ein Nießbrauchsrecht vereinbart worden.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 02.03.2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16.03.2010 zu verurteilen, ihnen Grundsicherung in Form einer nicht rückzahlbaren Hilfe für die Zeit vom 01.03.2007 bis 31.08.2007 zu gewähren.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die angefochtenen Bescheide verteidigt. Das Hausgrundstück unterfalle angesichts seiner Größe nicht dem Schonvermögen. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII schütze nur das Grundbedürfnis Wohnen, nicht aber die Immobilie als Bestand. Die tatsächliche Wohnfläche übersteige den für zwei Personen angemessenen Wert von 90 qm um 50 Prozent; denn zu berücksichtigen sei die Gesamtfläche des Hauses. Es gebe keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Wert des Hausgrundstücks nur noch bei 100.000 EUR liege. Unabhängig davon verbleibe bei einem Verkauf auch bei Abzug der Belastungen noch ein Wert von 70.000 EUR, so dass keine wirtschaftliche Unverwertbarkeit vorliege. Aus dem Erbvertrag und der Stellung der Klägerin als befreite Vorerbin folge keine unbillige Härte; vielmehr erlaube der notarielle Erbvertrag gerade Verfügungen der Klägerin über das Grundstück. Die Argumentation der Klägerin laufe auf einen Schutz des Nachlasses für die Erben hinaus; dass widerspräche jedoch sozialhilferechtlichen Grundsätzen.

Mit Gerichtsbescheid vom 16.05.2012 hat das Sozialgericht die Klage abgewiesen. Die Kläger hätten im Zeitraum März bis August 2007 lediglich Anspruch auf ein Darlehen. Sie verfügten über vorrangig einzusetzendes Vermögen, und zwar in Form der DG-Wohnung, die nicht von ihnen selbst bewohnt werde und daher auch nicht nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII geschützt sei. Die DG-Wohnung lasse sich auch einzeln veräußern. Denn sie sei eine abgeschlossene Wohnung, für die eine Teilungsgenehmigung eingeholt und die anschließend als Etagenwohnung verkauft werden könne. Eine wirtschaftliche Unverwertbarkeit bestehe nicht. Denn der zu erwartende Verkaufserlös für die DG-Wohnung überschreite die Verbindlichkeiten bei weitem; außerdem seien die Kläger verpflichtet, nach Veräußerung der DG-Wohnung mit der Sparkasse neu über die Grundschulden zu verhandeln. Die Verwertung stelle für die Kläger auch keine Härte dar. Der Schutz des Familienfriedens wegen faktischer Enterbung der Kinder sei kein anerkennenswerter Grund. Auch verbleibe den Klägern bei einer separaten Verwertung der DG-Wohnung noch ihre eigene Wohnung. Schließlich sei auch davon auszugehen, dass sich die DG-Wohnung innerhalb eines angemessenen Zeitraums veräußern lasse. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn Verkaufsbemühungen über einen längeren Zeitraum ohne Erfolg blieben. Die Kläger hätten jedoch bislang keine Versuche unternommen, die DG-Wohnung zu veräußern. Auch die Nebenbestimmungen seien nicht aufzuheben, denn die Leistungserbringung könne davon abhängig gemacht werden, dass der Anspruch auf Rückzahlung dinglich oder in anderer Weise gesichert werde.

Gegen den am 21.05.2012 zugestellten Gerichtsbescheid haben die Kläger am 20.06.2012 Berufung eingelegt. Sie tragen vor, die DG-Wohnung lasse sich praktisch nicht getrennt veräußern. Sie sei erheblich sanierungsbedürftig. Die Gesamtkosten einer Sanierung seien auf 30.000 EUR zu schätzen, wovon der Großteil auf die DG-Wohnung entfalle. Es sei gänzlich ausgeschlossen, dass sich ein Käufer für eine derartige Wohnung finde; Immobilien dieser Art würden entweder in Gänze oder gar nicht erworben. Darüber hinaus verliere die Immobilie durch eine Teilung weiter an Wert und sei nicht mehr am Markt verwertbar. Aus diesem Grund sei auch davon auszugehen, dass die Sparkasse als Gläubigerin der Grundschuld einer Teilung des Eigentums nicht zustimmen werde. Darüber hinaus wäre eine Verwertung für die Kläger eine besondere Härte. Denn das Haus sei das elterliche Haus der Klägerin, das sich seit Jahrzehnten in Familienbesitz befinde. Die Kläger seien früher selbständig und gut situiert gewesen; nur aufgrund einer unglücklichen betriebswirtschaftlichen Entwicklung seien sie jetzt auf Leistungen der Grundsicherung angewiesen. Die Immobilie sei alles, was ihnen noch geblieben sei, da sie ansonsten in ärmsten Verhältnissen lebten.

Zu einem vom Senat eingeholten Gutachten des Sachverständigen F haben die Kläger ausgeführt, es erstaune, wenn der Wert des Hausgrundstückes ohne Besichtigung durch den Gutachter habe ermittelt werden können. Der Gutachter stelle letztlich nur Vermutungen an. Insbesondere die Sanierungskosten seien tatsächlich höher als von ihm angegeben. Aus Vergleichsangeboten anderer Immobilien in N sei zu schließen, dass er den Verkaufswert viel zu hoch angesetzt habe.

Schließlich haben die Kläger unter Bezugnahme auf das Urteil des Senats vom 05.05.2014 - L 20 SO 58/13 und die hierauf ergangene Entscheidung des BSG vom 24.03.2015 - B 8 SO 12/14 R die Frage der Angemessenheit des Hausgrundstücks im Hinblick auf die sog. "Kombinationstheorie" aufgeworfen. Stelle man im Sinne dieser Entscheidungen nicht auf starre Wertgrenzen, sondern auf eine Gesamtbetrachtung aller in § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII aufgeführten personen-, sach- und wertbezogenen Kriterien ab, könne die Überschreitung der Angemessenheit bei der Wohnfläche nicht entscheidungsrelevant sein. Denn das Haus verfüge nur über zwei kleine Wohnungen in zudem schlechten Zustand; die Wohnung im DG sei renovierungsbedürftig und nicht vermietbar. Es bestehe dann kein Unterschied zu einem Einfamilienhaus-Grundstück mit einer Wohnfläche von 119 qm, das (wie im den genannten Entscheidungen zugrundeliegenden Fall) von ein oder zwei Personen selbst genutzt werde. Die DG-Wohnung habe seinerzeit vermietet werden sollen. Wegen der nicht durchgeführten Renovierung sei dies aber nicht umgesetzt worden; dieser Teil des Hauses werde nicht genutzt und könne auch nicht genutzt werden. Sie - die Kläger - seien nicht schlechter zu stellen als Hauseigentümer, die einen Teil des Hauses durch Vermietung verwerten könnten und bei denen infolgedessen nur auf den bewohnten Anteil des Hauses abzustellen sei (Bezugnahme auf SG Stade S 17 AS 230/06).

In einer ersten mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 22.10.2013 hat die Beklagte die einzelnen Bescheide, die im Anschluss an den Bescheid vom 02.03.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16.03.2010 noch für die Monate März bis Juli 2007 ergangen sind, aufgehoben. In der weiteren mündlichen Verhandlung vom 11.07.2016 hat der Prozessbevollmächtigte der Kläger erklärt, im vorliegenden Verfahren werde einzig um die Leistungsform (Zuschuss statt Darlehen) gestritten; sonstige Leistungsmodalitäten stünden nicht im Streit. Die Beklagte hat in der Verhandlung die Nebenbestimmungen im angefochtenen Bescheid (Zinsen und dingliche Sicherung) aufgehoben; die Kläger haben dieses Teilanerkenntnis angenommen.

Die Kläger beantragen,

den Gerichtsbescheid des Sozialgerichts Düsseldorf vom 16.05.2012 aufzuheben und die Beklagte unter Abänderung des Bescheides vom 02.03.2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16.03.2010 zu verurteilen, die ihnen für die Zeit vom 01.03. bis 31.08.2007 gezahlten Grundsicherungsleistungen als verlorenen Zuschuss anstelle eines Darlehens zu gewähren.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Beklagte hält die angefochtenen Bescheide weiterhin für rechtmäßig hält und bezieht sich zudem auf den Gerichtsbescheid des Sozialgerichts. Es gehe insbesondere um ein Mehrfamilienhaus, das dem Schutz des § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII nicht unterfalle. Die darauf lastenden Grundschulden minderten zwar den Verkehrswert, schlössen jedoch eine Verwertung nicht aus. Es sei auf die Gesamtfläche des Hauses abzustellen, nicht nur auf den von den Klägern bewohnten Teil; dies folge aus der Stellung der Klägerin als Alleineigentümerin des Hauses. Dass sich die Immobilie seit Jahrzehnten im Familienbesitz befinde, rechtfertige nicht die Annahme eines Härtefalles.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt N hat auf Anfrage des Senats mitgeteilt, es sei davon auszugehen, dass der Grundbesitz der Kläger bei ausreichenden Bemühungen über einen absehbaren Zeitraum zu dem ermittelten Preis von 120.000 EUR auf dem freien Immobilienmarkt verkäuflich sei (Schreiben vom 23.01.2014).

Der Senat hat ein Gutachten des Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke F vom 14.04.2014 eingeholt. Darin ist ausgeführt, unter den nach Aktenlage erkennbaren Parametern sei im Sachwertverfahren ein Wert von 125.000 EUR und im nachrichtlichen Ertragswertverfahren ein Wert von 110.000 EUR zu ermitteln. Beide Werte streuten somit plausibel um den von der Städtischen Bewertungsstelle ermittelten Verkehrswert von 120.000 EUR. Bei aktiven Bemühungen wäre ein Verkauf zu diesem Wert innerhalb von zwölf Monaten seit März 2007 möglich gewesen. Wohnimmobilien hätten - egal in welchem baulichen Zustand - bei marktkonformem Preis in N eine durchschnittliche Vermarktungszeit von sechs bis neun Monaten; die Dauer sei abhängig von der Jahreszeit. Seit 2007 habe sich der Immobilienmarkt nicht so verändert, dass seinerzeit eine Verwertung innerhalb von zwölf Monaten nicht möglich gewesen wäre. Auf Einwände der Kläger hat der Sachverständige mit Schreiben vom 26.08.2014 weiter mitgeteilt, eine Besichtigung des Objekts könne nicht klarstellen, in welchem Zustand es sich im Jahr 2007 befunden habe. Insoweit könne nur vom Vorgutachten und den darin enthaltenen Texten, Fotos und Bewertungssätzen ausgegangen werden.

Der Senat hat anschließend die Bauakte im Original zum Grundstück B-straße 00 beim Bauamt der Beklagten beigezogen und beim Sachverständigen eine ergänzende Stellungnahme vom 30.06.2015 unter Berücksichtigung dieser Unterlagen eingeholt. Danach beträgt die Brutto-Grundfläche des Hauses nicht, wie vorher in Ansatz gebracht, 279 qm, sondern insgesamt 333 qm. Bezüglich der Wohnfläche entspreche eine Berücksichtigung des "separaten Dachraums hinten rechts" nicht dem baurechtlichen Genehmigungsstatus; denn dieser Raum sei nur als Trockenraum genehmigt. Dies sei im Ertragswertverfahren mit einem auf 3 EUR/qm gekürzten Mietansatz für die betreffende Fläche zu würdigen; eine baurechtliche Nutzungsänderung sei aber ohne Probleme zu erwirken. Dies führe im wertprägenden Sachwertverfahren zu einem Ergebnis von 140.000 EUR und im nachrichtlichen Ertragswertverfahren zu einem Wert von 105.000 EUR. Diese Werte streuten plausibel um das von der städtischen Bewertungsstelle ermittelte Ergebnis von 120.000 EUR. Ein im Grundbuch vorhandener Reichsheimstätten-Vermerk sowie der Vorerbschaftsvermerk wirkten sich nicht wertmindernd aus.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsakten der Beklagten Bezug genommen. Der Inhalt dieser Akten ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.