Sozialrecht heute

OVG Niedersachsen, Urteil vom 12.06.1995 - 12 L 2513/94, FEVS 46, 192

Sozialhilferecht: Wohnflächenberücksichtigung bei der Abgrenzung von Schonvermögen und Vermögenseinsatz

»§ 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG ist nicht dahingehend zu verstehen, daß - umfaßt der Haushalt weniger als vier zu berücksichtigende Personen - die auf einen Haushalt mit vier Personen zugeschnittene Wohnfläche des § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. WoBauG zugrunde zu legen ist. Vielmehr ist nach dem Grundsatz der Individualisierung nur die Wohnfläche zu berücksichtigen, die für den Bedarf der - jeweiligen - Bewohner angemessen ist.«

Fundstellen: FEVS 46, 192, info also 1996, 46, NJW 1995, 3202, NVwZ 1996, 203, OVGE (M/L) 45, 438

Normenkette:

BSHG § 88 Abs. 2 Nr. 7

II. WoBauG § 39 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Vorinstanzen: VG Braunschweig 24.02.1994 4 A 4336/92

Entscheidungstext anzeigen:

Tatbestand:

Die Klägerin wendet sich dagegen, daß die Beklagte ihr - der Klägerin - Hilfe zum Lebensunterhalt nicht als Zuschuß, sondern lediglich darlehensweise gewährt hat.

Die am 23. Februar 1966 geborene Klägerin, die nach einem Bescheid des Versorgungsamtes an einem organischen Nervenleiden (Multiple Sklerose) mit psychischer Belastung sowie an einer Sehminderung leidet, beantragte Ende Februar 1992 unter Hinweis auf ihre Erkrankung bei der Beklagten die Gewährung von Hilfe zum Lebensunterhalt, wobei sie - die Klägerin - darauf hinwies, daß sie aufgrund eines am 19. März 1976 zwischen ihr und ihrem am 27. Oktober 1915 geborenen Vater abgeschlossenen "Grundstücksübertragungsvertrages" Inhaberin eines im Grundbuch von B eingetragenen und bis zum 30. September 2059 bestellten Erbbaurechtes an dem Hausgrundstück H weg in H sei. Das 897 qm große Hausgrundstück ist mit einem im Jahre 1963 in massiver Bauweise errichteten, voll unterkellerten, eingeschossigen Wohnhaus bebaut, welches über zwei Wohnungen (im Erdgeschoß und im voll ausgebauten Dachgeschoß) verfügt. Außerdem befindet sich auf dem Grundstück eine Wellblechgarage und ein an die Terrasse angrenzendes ca. 17,5 qm großes Schwimmbad. Die rd. 79 qm große Erdgeschoßwohnung, die über ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, Bad, Gäste-WC, eine Küche und einen Flur mit Vorraum verfügt, wurde im Zeitpunkt der Antragstellung vom Vater der Klägerin bewohnt Die Dachgeschoßwohnung umfaßt ebenfalls ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein drittes Zimmer sowie Bad, WC, Küche und einen Flur mit Vorraum; nach den Bauunterlagen beträgt die Wohnfläche 62,02 qm. In dem "Grundstücksübertragungsvertrag" verpflichtete sich die Klägerin in § 2c unter anderem, ihrem Vater und ihrer Mutter als Gesamtberechtigte ein - dinglich gesichertes -lebens-längliches Nießbrauchrecht an dem Erbbaugrundstück zu bestellen, das mit dem Tode des Längstlebenden der Eltern erlöschen soll. Dieses Nießbrauchrecht ist am 20. August 1976 in Abteilung 2 des Erbbaugrundbuches (Grundbuch von H) eingetragen worden. Außerdem verpflichtete sich die Klägerin, ihren beiden Stiefgeschwistern innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Tode des Längstlebenden ihrer Eltern eine Abfindung von je 15.000,-- DM zu zahlen (§ 2 d) sowie im Falle der Veräußerung des Erbbaurechtes innerhalb einer Frist von acht Jahren nach dem Tode des Längstlebenden ihrer Eltern an die Stiefgeschwister jeweils ein Drittel des erzielten Nettokauferlöses unter Anrechnung der Abfindungen nach § 2d auszukehren (§ 2 e). Eine ähnliche Regelung soll im Falle der Heirat bei Übertragung des Erbbaurechtes an den Ehemann gelten (§ 2 f).

Auf Veranlassung des Sozialamtes der Beklagten erstattete das Vermessungsamt der Stadt B unter dem 4. Mai 1992 über das Erbbaugrundstück ein Wertgutachten, in dem der Verkehrswert mit 285.000,-- DM bestimmt wurde. In dem Gutachten wurde u.a. ausgeführt, das Wohngebäude müsse seiner Struktur nach als Zweifamilienhaus angesehen werden, allerdings sei es aufgrund seiner Nutzungsmöglichkeit nicht nach ertragswirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen, weil für einen Kaufinteressenten bei einem derartigen Objekt das Eigennutzinteresse im Vordergrund stünde. Der Verkehrswert setze sich wie folgt zusammen:

Bauwert incl. Baunebenkosten: 278.500,00 DM

Sonderwert des Erbbaurechtes 53.820,00 DM

Sachwert -------------

332.320,00 DM

abzüglich Nießbrauchrecht 45.000,00 DM

Sachwert -------------

287.320,00 DM

(abgerundet 285.000,-- DM).

Vor dem Hintergrund dieses Wertgutachtens gewährte die Beklagte der Klägerin erstmals mit Bescheid vom 20. und darauf mit Bescheid vom 27. Mai 1992 ab 26. Februar 1992 - ergänzende - Hilfe zum Lebensunterhalt darlehensweise, wobei im Bescheid vom 27. Mai 1992 ausgeführt wurde, die darlehensweise Gewährung nach § 89 Bundessozialhilfegesetz (BSHG) rechtfertige sich daraus, daß die Klägerin Erbbauberechtigte eines Hausgrundstückes sei. In Ergänzung des Bescheides vom 27. Mai 1992 schlossen die Beteiligten unter dem 2. Juni 1992 einen Darlehensvertrag über ein Darlehen bis zu einer Höhe von 10.000,-- DM, jedoch nicht über den Betrag hinaus, der von der Beklagten nach Maßgabe des Bundessozialhilfegesetzes zu erbringen wäre. In dem Darlehensvertrag ist u.a. bestimmt, daß das Darlehen nach Einstellung der "Sozialhilfe" zurückzuzahlen ist und die Festsetzung der monatlichen Rückzahlungsraten und Zahlungsbedingungen durch (weiteren) schriftlichen Bescheid festgesetzt wird. Außerdem verpflichtete sich die Klägerin nach dem Darlehensvertrag, zugunsten der Beklagten in Höhe von 10.000,-- DM eine Sicherungsgrundschuld an ihrem Erbbaurechtsgrundstück bestellen zu lassen. Eine entsprechende Grundschuld ist aufgrund einer von der Klägerin erteilten Eintragungsbewilligung zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragen worden.

Am Tag des Abschlusses des Darlehensvertrages legte die Klägerin gegen die Gewährung von Sozialhilfeleistung lediglich in Form eines Darlehens Widerspruch ein, den sie damit begründete, das ihr gehörende Hausgrundstück sei als sogenanntes Schonvermögen anzusehen; denn Ein- und Zweifamilienhäuser gehörten bis zu einem Wert von 300.000,-- DM noch zum "Schonvermögen", auch sei in ihrem Falle zu berücksichtigen, daß ihre Stiefgeschwister bei einem Verkauf einen wesentlichen Teil des Kauferlöses beanspruchen könnten und daß schließlich ihr Vater an dem Hausgrundstück ein lebenslängliches Nießbrauchrecht besitze. Des weiteren machte die Klägerin unter dem 4. Juni 1992 die Beklagte darauf aufmerksam, daß sie zum 1. Juli 1992 nach ziehen und die Dachgeschoßwohnung ihres Hauses selbst bewohnen werde.

Mit Bescheid vom 21. August 1992 wies die Beklagte nach Anhörung ihres Sozialausschusses den Widerspruch der Klägerin als unbegründet zurück. Zur Begründung wurde angeführt, das Hausgrundstück H könne nicht als "Schonvermögen" nach § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG angesehen werden, weil die Klägerin zum einen das Haus nicht selbst bewohne und weil es sich zum anderen nicht mehr um ein sogenanntes angemessenes Familienheim im Sinne der gesetzlichen Vorschrift handele. Da der Klägerin aber andererseits die sofortige Verwertung des Grundvermögens nicht möglich sei, sei die Hilfe zum Lebensunterhalt gemäß § 89 BSHG als Darlehen zu gewähren. Auf das dem Vater lebenslang eingeräumte Nießbrauchrecht sowie auf die Erstattungsansprüche der Stiefgeschwister im Falle der Verwertung des Grundstückes komme es bei der hier zu treffenden sozialhilferechtlichen Entscheidung nicht an.

Die Klägerin hat am 17. September 1992 Klage erhoben und zu deren Begründung vorgetragen:

Die angefochtenen Bescheide seien rechtswidrig, weil ihr die bewilligte Hilfe zum Lebensunterhalt nicht nur als Darlehen, sondern als Zuschuß hätte gewährt werden müssen; denn bei dem Hausgrundstück handele es sich um sogenanntes Schonvermögen im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG. Die Gesamtwohnfläche des Hauses betrage nur rund 141 qm. Im übrigen habe sie einen erhöhten Wohnbedarf, weil sie seit Mai 1991 an Multiple Sklerose erkrankt sei und von daher auf die Pflege ihres "Lebensgefährten", der mit ihr seit dem 1. Juli 1992 in der Dachgeschoßwohnung des Hauses zusammenlebe, angewiesen sei. Sie habe nämlich seit Ausbruch ihrer Erkrankung bereits "Krankheitsschübe" erlitten und bedürfe daher der Hilfe im Haushalt seitens ihres "Lebensgefährten". Wenn ein "Krankheitsschub" auftrete, sei sie, wie dies das Attest des Neurologen vom 4. Oktober 1993 belege, in vollem Umfang auf die Hilfe ihres "Lebensgefährten", selbst bei der Führung ihres Haushaltes, angewiesen. Sie sei damit pflegebedürftig im Sinne des § 69 BSHG, weshalb die Wohnfläche nach § 88 Abs. 2 Nr. 7 iVm § 82 des zweiten Wohnungsbaugesetzes um 20 % erhöht werden müßte. Im übrigen könne sie sich mit Erfolg auf die Härteregelung des § 88 Abs. 3 BSHG berufen; denn es müsse auch berücksichtigt werden, daß ihr Erbbaurecht nach den Regelungen des "Grundstücksübertragungsvertrages" tatsächlich nur ein Drittel wert sei und daß es außerdem mit einem Nießbrauchrecht zugunsten ihres Vaters belastet sei.

Die Klägerin hat beantragt,

die Bescheide der Beklagten vom 20. und 27. Mai 1992 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 21. August 1992 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, an sie Hilfe zum Lebensunterhalt seit dem 26. Februar 1992 auf Beihilfebasis zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die angefochtenen Bescheide verteidigt und bestritten, daß die Klägerin zu dem vom § 69 BSHG erfaßten Personenkreis gehört. Hiergegen spreche schon, daß die Klägerin einen Antrag auf Pflegegeld nicht gestellt habe. Auch wenn die Dachgeschoßwohnung noch als angemessen im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG angesehen werden könnte, könne hier mit Rücksicht auf einen Verkehrswert von 285.000,-- DM - auch nach Abzug des Nießbrauchrechtes - und eine Grundstücksgröße von fast 900 qm von einem angemessenen Familienheim nicht mehr gesprochen werden. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, daß das Hausgrundstück über ein Schwimmbad verfüge. Schließlich müsse das Vorliegen einer Härte ebenfalls verneint werden; die Belastung des Hausgrundstückes mit einem Nießbrauchsrecht sei durch die Darlehensregelung bereits hinreichend berücksichtigt worden.

Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 24. Februar 1994 der Klage stattgegeben und seine Entscheidung im wesentlichen mit folgenden Erwägungen begründet: Die Klägerin habe Anspruch darauf, die von ihr beantragte Hilfe zum Lebensunterhalt als Zuschuß und nicht lediglich als Darlehen zu erhalten; denn der Anwendung des § 89 BSHG stehe hier bereits entgegen, daß das Erbbaurecht der Klägerin geschütztes Vermögen im Sinne des § 88 BSHG sei, dessen Einsatz für den hier zu beurteilenden Zeitraum von der Beklagten nicht gefordert werden könne. Dies gelte für die ab dem 1. Juli 1992 zu gewährende Hilfe unter Berücksichtigung der Nutzung der Wohnung durch die Klägerin gemäß § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG und für den davorliegenden Zeitraum wegen § 88 Abs. 3 BSHG.

Soweit die Klägerin seit dem 1. Juli 1992 die Dachgeschoßwohnung selbst nutze, liege ein Fall des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG vor, weil bei der Frage der Angemessenheit des Hausgrundstückes hier nicht auf den Gesamtumfang des (grundstücksgleichen) Erbbaurechtes, sondern lediglich auf die von der Klägerin tatsächlich genutzte (Dachgeschoß-)Wohnung abzustellen sei. Bei dieser Wohnung handele es sich aber unstreitig nicht um eine unangemessen große Wohnung. Zwar sei die Klägerin Inhaberin des sich auf das gesamte Hausgrundstück beziehenden Erbbaurechtes, aufgrund des von ihr zu beachtenden, zugunsten ihres Vaters bestellten und dinglich gesicherten lebenslänglichen Nießbrauchrechtes sei sie aber rechtlich daran gehindert, das alleinige Besitzrecht am Hausgrundstück auszuüben und selbst oder durch andere ohne Erlaubnis des Nießbrauchberechtigten zu nutzen. Daher wohne die Klägerin derzeit in einer Wohnung, die ihr nicht unmittelbar aufgrund ihres Erbbaurechtes, sondern lediglich aufgrund der Erlaubnis ihres Vater zur Verfügung stehe. Außerdem dürfe nicht übersehen werden, daß die Klägerin im Falle der Verwertung des Erbbaurechtes noch zu Lebzeiten ihres Vaters gehalten wäre, zwei Drittel des Nettoerlöses an ihre Stiefgeschwister auszukehren. Mit Rücksicht auf den ihr danach verbleibenden Wert von rund 95.000,-- DM könnte auch ein unangemessen hoher Verkehrswert nicht angenommen werden. Hieraus sei letztlich abzuleiten, daß der Wert des der Klägerin zustehenden Vermögens nur mit einem Drittel des bei einem Hausverkauf erzielten Nettoerlöses aus dem Hausverkauf bemessen werden könne.

Soweit die Klägerin vor dem 1. Juli 1992 nicht das Hausgrundstück bewohnt habe, sei ihr der Vermögenseinsatz aus Gründen des § 88 Abs. 3 BSHG nicht zuzumuten. Es läge nämlich eine Härte vor, wenn der Klägerin angesonnen würde, ihren für die Zeit vor dem 1. Juni 1992 bestehenden Bedarf durch die Veräußerung des Erbbaurechtes sicherzustellen und sich dabei des in greifbarer Nähe befindlichen Schutzes des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG zu begeben. Auch dieser Härte könne nicht lediglich durch Anwendung des § 89 BSHG, also durch darlehensweise Bewilligung, begegnet werden, weil die Schutzvorschriften nicht lediglich Modalitäten der Verwertung, sondern ein Verbot der Verwertung bestimmter Vermögenswerte regelten, wo hingegen § 89 BSHG allein auf die Modalitäten einer sofortigen Verwertung ungeschützten Vermögens abstelle.

Müsse somit die der Klägerin geleistete Hilfe zum Lebensunterhalt in eine Zuschußleistung umgewandelt werden, so stehe dem auch nicht der abgeschlossene Darlehensvertrag entgegen, weil dieser ersichtlich lediglich an den Bestand der Grundentscheidung über die Art der Hilfeleistung anknüpfe und nicht einen selbständigen Rechtsgrund für die Bewilligung bilden solle.

Die Beklagte hat gegen das ihr am 22. März 1994 zugestellte Urteil am 21. April 1994 Berufung eingelegt. Zur Begründung ihrer Berufung macht sie geltend: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichtes könne sich die Klägerin nicht auf den Schutz des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG berufen. Zwar nutze sie nur einen Teil des Hausgrundstückes, zu ihren Gunsten sei aber am gesamten Grundstück ein Erbbaurecht bestellt worden; sie sei daher unabhängig vom Nießbrauchrecht ihres Vaters uneingeschränkt verfügungsbefugt. Auf das (eingeschränkte) Nutzungsrecht am Hausgrundstück komme es demgegenüber nicht an. Das Verwaltungsgericht habe in diesem Fall die sogenannte Kombinationstheorie nicht hinreichend beachtet, es hätte vielmehr unter Abwägung aller Umstände zu einer Unangemessenheit kommen müssen. Soweit das Gericht auf die Forderungen der Stiefgeschwister im Falle der Veräußerung abgestellt habe, sei dies nicht von Belang, weil diese Ansprüche keinen Einfluß auf den Verkehrswert als solchen hätten, der Verkehrswert für die Grundstücksbewertung aber maßgeblich sei. Im übrigen sei ein etwaig erzielter Verkaufserlös nicht besonders geschützt und müsse daher voll eingesetzt werden. Schließlich habe das Verwaltungsgericht auch den Begriff der unbilligen Härte verkannt, hier habe eine atypische Sondersituation gerade nicht vorgelegen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichtes Braunschweig - 4. Kammer - zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß der Klageanspruch bis zum 21. August 1992 der gerichtlichen Überprüfung unterliegen solle.

Sie erwidert: Wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargestellt habe, könne sie die von ihr seit 1. Juli 1992 genutzte Wohnung nicht aufgrund des ihr zustehenden Erbbaurechtes, sondern nur aufgrund der Erlaubnis ihres Vaters tatsächlich nutzen, sie sei also nicht uneingeschränkt über das Hausgrundstück verfügungsberechtigt. Wie das Verwaltungsgericht gerade unter Abwägung aller Umstände ihres Einzelfalles zu Recht festgestellt habe, bestehe kein unangemessenes Verhältnis zwischen den personenbezogenen sowie zwischen den sach- und wertbezogenen Kriterien. Sie nutze mit ihrem Partner eine unstreitig nicht unangemessen große Wohnung, auch sei vom Verwaltungsgericht zu Recht berücksichtigt werden, daß sich ihr Vermögen aufgrund der Ansprüche ihrer Stiefgeschwister tatsächlich nur auf ein Drittel des festgestellten Verkehrswertes belaufe. Schließlich sei dem Verwaltungsgericht auch darin zu folgen, soweit es für den vor dem 1. Juli 1992 liegenden Zeitraum eine Härte im Sinne des § 88 BSHG bejaht habe. Ergänzend sei darauf hinzuweisen, daß sie sich mit ihrer schweren Erkrankung (Multiple Sklerose) auch in einer atypischen Situation befinde. Aufgrund ihrer Erkrankung könne sie vermutlich in absehbarer Zeit wieder auf Sozialhilfeleistungen angewiesen sein (die Klägerin bezieht seit dem 1. Mai 1993 aufgrund eines zu diesem Zeitpunkt begonnenen Berufspraktikums keine Sozialhilfeleistungen mehr).

Zur weiteren Sachdarstellung und zur Darstellung des Vorbringens der Beteiligten im einzelnen wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (Beiakte A) Bezug genommen; diese Akten sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässig Berufung der Beklagten ist begründet. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 24. Februar 1994 ist daher zu ändern und die Klage abzuweisen. Bei dem zugunsten der Klägerin bestellten Erbbaurecht an dem Hausgrundstück handelt es sich nämlich nicht um einen nach § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG geschützen Vermögenswert (angemessenes Hausgrundstück). Auch hat die Beklagte der Besonderheit des Einzelfalles dadurch in ausreichender Weise Rechnung getragen, daß sie die begehrte Hilfe zum Lebensunterhalt im maßgeblichen Zeitraum, und zwar in der Zeitspanne zwischen dem 26. Februar und 21. August 1992 (zu dem der gerichtlichen Überprüfung in Sozialhilferechtssachen maßgeblichen Zeitraum siehe BVerwG, Urt. v. 16.1.1986 - BVerwG 5 C 36.84 -, FEVS 36, 1) nicht als Zuschuß, sondern nach § 89 BSHG als Darlehen gewährt und damit nicht auf einer sofortigen Verwertung des Erbbaurechtes bestanden hat.

Die Klägerin kann sich hier auf die Bestimmung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG nicht mit Erfolg berufen, weil ihr Hausgrundstück gemäß der nach § 88 Abs. 2 Nr. 7 Sätze 2 und 3 BSHG vorzunehmenden Gesamtwürdigung, also nach den dort bezeichneten personen- und wertbezogenen Kriterien, nicht angemessen (groß) ist. Dies ergibt sich aus folgendem:

Die Wohnfläche überschreitet entgegen der Ansicht der Klägerin die in § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG genannten Grenzen eines angemessen Hausgrundstückes. Dabei muß nach Auffassung des Senates der Betrachtung die gesamte Wohnfläche des Hauses, also die Wohnfläche der Dach- und der Erdgeschoßwohnung zugrundegelegt werden. Die von der Rechtsprechung (s. BVerwG, Urt. v. 25.6.1992 - BVerwG - 5 C 19.89 -, BVerwGE 90, 252 (255); Hamburgisches OVG, Urt. v. 13.12.1985 - Bf I 9/85 -, FEVS 35, 229 (240); BayVGH, Urt. v. 6.10.1988 - Nr. 12 B 86.01533 -, ZfSH 1989, 192 = FEVS 38, 275 (279f); OVG für die Länder Niedersachsen und Schleswig-Holstein, Urt. v. 31.1.1991 - 14 L 62/89 - FEVS 41, 453 (456) - jeweils zu § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG a. F.) zu Miteigentumsanteilen und zur Nutzung das Grundeigentum einschränkenden Dienstbarkeiten entwickelten Grundsätze rechtfertigen es entgegen der im angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung nicht, nur die Wohnfläche der Dachgeschoßwohnung, nicht aber die Gesamtwohnfläche zu betrachten. Die Berücksichtigung nur der Dachgeschoßwohnung nach den soeben genannten Grundsätzen setzt nämlich voraus, daß das Nutzungsrechts des Hilfesuchenden rechtlich auf die von ihm genutzte Wohnung beschränkt werden kann. Beziehen sich aber das dem Hilfesuchenden (nach Sachenrecht) zustehende Recht ebenso wie das (dinglich gesicherte) Nutzungsrecht des Dritten auf das Gesamtobjekt, ohne daß der Miteigentumsanteil des Hilfesuchenden oder die Nutzungsrechte des Hilfesuchenden in bezug auf eine konkrete Wohnung (unter Ausschluß des Rechts des Dritten) einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden können, so ist für die Berücksichtigung der Wohnfläche - aber auch, wie an dieser Stelle bereits hervorzuheben ist, für die Größe des Hausgrundstückes und des Grundstückswertes (Verkehrswertes) - auf das Gesamtobjekt abzustellen (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.6.1992, aaO, S. 254 f.; Hamburgisches OVG, aaO). Da sich hier aber sowohl das der Klägerin zustehende Erbbaurecht als auch das Nießbrauchrecht des Vaters auf das Gesamtobjekt beziehen, eine Differenzierung nach Wohnungen gerade nicht möglich ist, ergibt sich hieraus, daß für die Beurteilung der Angemessenheit im Sinn des § 88 Abs. 2 Nr.7 BSHG von der Gesamtfläche des Hauses, also von rd. 141 qm (Erdgeschoßwohnung: 79 qm + Dachgeschoßwohnung: 62,02 qm - nach den Bauunterlagen) auszugehen ist. Die Gesamtfläche von 141 qm ist zu dem sich aus § 88 Abs. 2 Nr. 7 Satz 3 BSHG i.V.m. § 39 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) ergebenden Werten in Beziehung zu setzen. Dabei ist hier für die Wohnungsgröße nach § 39 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 II. WoBauG eine Wohnfläche von allenfalls 110 qm zugrunde zu legen, die sich auf einen Dreipersonenhaushalt bezieht. Allerdings sind in § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. WoBauG 130 qm genannt (Grenzwert). Dieser Wert, der sich auf einen Vierpersonenhaushalt bezieht (vgl. § 82 II. WoBauG), muß aber nach dem bei Anwendung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG zu beachtenden Grundsatz (vgl. § 3 Abs. 1 BSHG) der Individualisierung (siehe dazu BVerwG, Urt. v. 17.10.1974 - BVerwG V C 50.73 -, BVerwGE 47, 103 (107 f.)) entsprechend vermindert werden, wenn die Wohnfläche von weniger als vier Personen genutzt wird (siehe auch: Klinger, NDV 1992, 123 (125); a.A. Brühl, in: Lehr- und Praxiskommentar zum BSHG, 4. Aufl. 1994 RdNr. 37 zu § 88 und wohl auch Wendt, NDV 1991, 93 (95)). Steht die Wohnfläche weniger als vier Personen zur Verfügung, so ist daher die Bezugsgröße von 130 qm (§ 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. WoBauG) in der Regel je Person um 20 qm (vgl. § 82 Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG) zu vermindern (ebenso Klinger, a.a.O.); wenn auch die Neufassung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG (6. Änderungsgesetz zum Bundessozialhilfegesetz, BGBl. I S. 2644) durch die Verweisung auf die §§ 39, 82, II. WoBauG den Umfang des geschützten Vermögens (Hausgrundstücks) erweitert hat (so BVerwG, Urt. v. 1.10.1992 - 5 C 28.89 -, NDV 1993, 236 (238)), erzwingt doch der Grundsatz der Individualisierung (vgl. § 3 Abs. 1 BSHG) eine Berücksichtigung nur des Wohnbedarfs der in dem Wohnhaus lebenden Personen (§ 88 Abs. 2 Nr. 7 Satz 1 BSHG).

Dieser Auslegung steht auch die Entstehungsgeschichte der "neuen" Fassung nicht entgegen, weil der dem Entwurf des Bundesrates beigegebenen Begründung von § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG in der vorgeschlagenen Fassung (Bundestagsdrucksache 11/391) zu entnehmen ist, die "Wohnflächengrenzen" des zweiten Wohnungsbaugesetzes sollten nicht starr, sondern auf den Einzelfall angepaßt gelten.

Dies bedeutet hier, daß allenfalls eine Wohnfläche von 110 qm als noch angemessen angesehen werden kann. Dabei ist für die Berechnung - zunächst zugunsten der Klägerin (letztlich kann die Frage offenbleiben) - von einem Zweipersonenhaushalt, und zwar der Klägerin und ihrem Partner ("Lebensgefährten") auszugehen. Zwar ist der Partner weder Angehöriger im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 Satz 1 BSHG noch wird er vom Wortlaut der in § 88 Abs. 2 Nr. 7 Satz 1 BSHG in Bezug genommenen § 11 und § 28 BSHG erfaßt, der Wohnbedarf des Partners ist aber gleichwohl - im Rahmen des § 11 BSHG - zu berücksichtigen. Der Partner lebt nämlich nach den Schilderungen der Klägerin mit ihr seit dem 1. Juli 1992 in einer Wohn-, Wirtschafts- und insbesondere Beistandsgemeinschaft - der Partner soll ihr insbesondere "in schlechten Tagen", d. h. bei einem plötzlich auftretenden "Krankheitsschub" den Haushalt führen und sie unterstützen -, also in einer Gemeinschaft im Sinne des § 122 Satz 1 BSHG (siehe dazu den Beschluß des Senats v. 3.2.1995 - 12 M 5648/94 - m.w.Nachw.). Dies rechtfertigt es, einem solchen Mitbewohner auch bei der Wohnflächenberechnung nach § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG wie einen mit dem Hilfeempfänger zusammenlebenden Ehegatten anzusehen (ebenso: Nds.OVG, Urt. v. 14.10.1992 - 4 L 743/92 - unter Bezugnahme auf den Beschluß des Oberverwaltungsgerichtes für die Länder Niedersachsen und Schleswig- Holstein vom 3.8.1984 - 4 B 263/83 -, FEVS 34, 464 (465)).

Eine Erhöhung des Wohnflächenbedarfes um 20 qm gemäß § 88 Abs. 2 Nr. 7 Satz 3 BSHG i.V.m. § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und § 82 II. WoBauG mit Rücksicht auf die Erkrankung der Klägerin kommt demgegenüber nicht in Betracht. Allerdings ergibt sich dies nicht schon daraus - wie die Beklagte meint -, daß der Klägerin im maßgeblichen Zeitraum Pflegegeld gemäß § 69 BSHG a. F. nicht gewährt worden ist; denn für eine Berücksichtigung des Wohnflächenbedarfes wegen Pflegebedürftigkeit ist allein entscheidend, ob bei der Klägerin materiell die Voraussetzungen für die Gewährung häuslicher Pflege (§ 69 BSHG a. F.) vorgelegen haben oder nicht (ebenso: Zeitler, NDV 1991, 73 (75 f)). Ein entsprechender Pflegebedarf kann für die Klägerin in den Jahren 1992 und 1993 aber nicht angenommen werden. Die Klägerin hätte nämlich auch für einen Anspruch auf Pflegegeld nach § 69 Abs. 4 Satz 1, 1. Halbsatz BSHG a. F. so hilflos sein müssen, daß sie für die gewöhnlichen und regelmäßig wiederkehrenden Verrichtungen im Ablauf des täglichen Lebens in erheblichem Umfange der Wartung und Pflege dauernd bedurft hätte (§ 69 Abs. 3 Satz 1 BSHG a. F.). Davon kann aber auch unter Berücksichtigung des von der Klägerin vorgelegten Attestes des Arztes für Neurologie und Psychiatrie vom 4. Oktober 1993 nicht gesprochen werden. In diesem Attest wird lediglich dargestellt, die Klägerin habe bei in der Vergangenheit aufgetretenen neurologischen Ausfällen (aufgrund ihrer Erkrankung an Multiple Sklerose) ihren Haushalt nicht allein bewältigen können und habe deshalb gelegentlich Hilfe benötigt.

Ob hier bei der Bestimmung der Wohnfläche ein Wert von 110 qm (für einen Dreipersonenhaushalt), weil der Vater der Klägerin als Angehöriger im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 Satz 1 BSHG Berücksichtigung finden könnte (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.1.1980 - BVerwG 5 C 48.78 -, BVerwGE 59, 294 (298)), oder von 90 qm für (für einen Zweipersonenhaushalt, weil der Vater als Inhaber des Nießbrauchrechtes nicht berücksichtigt werden kann (vgl. das Gutachten des Deutschen Vereins vom 16. 1.1992 - G 43/88 -, NDV 1992, 92 (91)), zugrunde zu legen ist, kann der Senat offenlassen; denn auch ein Grenzwert von 110 qm liegt mit über 30 qm deutlich unter dem tatsächlichen Wohnflächenwert von 141 qm.

Gleiches gilt für die Grundstücksgröße von fast 900 qm und insbesondere für den Verkehrswert, der auch nach der Neufassung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG weiterhin eine Bezugsgröße von erheblichem Gewicht darstellt. Hierbei kann ebenfalls offen bleiben, ob der Vater der Klägerin als Angehöriger Berücksichtigung finden kann oder nicht. Wäre er nämlich zu berücksichtigen, so wäre der nach den Feststellungen des Verkehrswertgutachtens des Vermessungsamtes der Beklagten vom 4. Mai 1992, das der Senat auch für überzeugend ansieht, sich auf 285.000,-- DM belaufende Verkehrswert um den Wert des Nießbrauchrechtes (45.000,-- DM) auf insgesamt 330.000,-- DM zu erhöhen, weil eine doppelte Berücksichtigung (Abzug des Nießbrauchrechts vom Verkehrswert und Erhöhung des Wohnflächenbedarfes) nicht zulässig ist. Aber sowohl der Verkehrswert von 330.000,-- DM als auch ein (um den Wert des Nießbrauchrechtes) verminderter Verkehrswert in Höhe von 285.000,-- DM ließe nicht mehr die Einordnung als angemessenes Hausgrundstück zu. So sind nach der zu § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG a. F. ergangenen Rechtsprechung Verkehrswerte und Grundstücksflächen ähnlicher Größenordnung wie die hier zu betrachtenden Werte nicht mehr dem "Schonvermögen" zugeordnet worden (siehe etwa: Nordrhein-Westfälisches OVG, OVG, Urt. v. 5.11.1980 - 8 A 104/79 -, FEVS 31, 341: 238.000,-- DM Verkehrswert; BGH, Beschluß v. 15.11.1989 - IV B ZR 70/89 -, FamZR 1990, 389: 590 qm Grundstücksgröße/ ca. 300.000,-- DM Verkehrswert; OVG, Rheinland-Pfalz, Urt. 13.9.1990 - 12 A 10183/90.OVG -: 803 qm Grundstücksfläche/ 275.000,-- DM Verkehrswert; OVG für die Länder Niedersachsen und Schleswig-Holstein, Urt. v. 31.1.1991, a.a.O., S. 453 und S. 457: 829 qm Grundstücksfläche/245.000,-- DM Verkehrswert; Nds. OVG, Beschluß v. 12.11.1992 - 4 L 5456/92 -: 260.000,-- DM Verkehrswert). Auch wenn man zugunsten der Klägerin berücksichtigen wollte, daß durch die Neufassung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 der Umfang des geschützten Vermögens erweitert sein sollte (so: BVerwG, Urt. v. 1.10.1992, a.a.O.,) und deshalb - möglicherweise - nicht nur bei den Wohnflächengrenzen, sondern auch bei den Bezugsgrößen Grundstücksgröße und Verkehrswert eine Neubestimmung im Sinne einer Erweiterung des geschützten Vermögens habe Platz greifen sollen, so übersteigt ein Verkehrswert von 285.000,-- DM bzw. 330.000,-- DM und eine Grundstücksfläche von fast 900 qm - jedenfalls bei einem von zwei oder drei Personen bewohnten Haus, das nicht in einer Region mit besonders hohen Hausgrundstückspreisen belegen ist - den angemessen Wert derart, daß auch insoweit wie bei der Wohnfläche nicht mehr von einem angemessenen Objekt, welches der Klägerin als Wohnstatt erhalten bleiben muß, gesprochen werden kann.

Wenn das Verwaltungsgericht mit Rücksicht auf die sich für die Klägerin aus dem "Grundstücksübertragungsvertrag" vom 19. März 1976 ergebenden Verpflichtungen ihren beiden Stiefgeschwistern gegenüber (Zahlung einer Abfindungssumme von je 15.000,-- DM/Drittelung des Nettokauferlöses bei Veräußerung des Erbbaurechtes innerhalb einer Frist von acht Jahren nach dem Tod des Vaters) einen wesentlich geringeren Verkehrswert angenommen hat, so kann dem nicht gefolgt werden. Das Verwaltungsgericht hat bei diesen Überlegungen nicht hinreichend beachtet, daß zwar dinglich gesichert Wohnrechte den Verkehrswert beeinflussen, daß sich aber schuldrechtliche Verpflichtungen (hier: die sich für die Klägerin ergebenden Verpflichtungen ihren Stiefgeschwistern gegenüber, deren Höhe noch ungewiß ist, wie Belastungen mit einer Hypothek oder Grundschuld nicht auf die Ermittlung des Verkehrswertes auswirken können; denn derartige Belastungen beeinflussen nur die Modalität der Berichtigung des Kaufpreises, nicht aber den Kaufpreis und den Verkehrswert.

Die Klägerin kann auch nicht damit gehört werden, werde ihr Hausgrundstück (Erbbaurecht) nicht als sogenanntes Schonvermögen geschützt und werde ihr damit angesonnen, ihr Erbbaurecht zu veräußern, so stelle dies eine zumindestens nach § 88 Abs. 3 BSHG zu beachtende Härte dar, weil es ihr angesichts ihrer schweren Erkrankung nicht zumutbar sei, ihre Wohnung im Haselnußweg aufzugeben und sich mit dem ihr nach Auskehrung des Kauferlösanteils an ihre Stiefgeschwister verbleibenden Restbetrages von rd. 100.000,-- DM eine neue Wohnung zu suchen. Die Klägerin beachtet bei dieser Argumentation nicht hinreichend, daß ihr von der Beklagten nicht angesonnen worden ist, einen wirtschaftlichen "Ausverkauf" durch Veräußerung des Erbbaurechtes zu betreiben und daß sie auch nicht gezwungen worden ist, ihre bisherige Wohnung aufzugeben. Vielmehr hat die Beklagte die begehrte Gewährung von (ergänzender) Hilfe zum Lebensunterhalt nicht verweigert, sondern nur die - darlehnsweise - Gewährung vom Abschluß eines Darlehnsvertrages über einen Höchstbetrag von 10.000,-- DM (nebst Stellung einer hierauf bezogenen Sicherungsgrundschuld) abhängig gemacht. Damit hat die Beklagte durch die gemäß § 89 BSHG darlehensweise Leistung der Hilfe zum Lebensunterhalt in ausreichendem Maße dem Umstand Rechnung getragen, daß es der Klägerin im Falle einer Veräußerung voraussichtlich nicht möglich gewesen wäre, den (vollen) Verkehrswert angesichts des auf dem Erbbaurecht lastenden Nießbrauchrechtes zu realisieren, weil ein potentieller Erwerber nach den Feststellungen des Verkehrswertgutachtens, denen der Senat auch insoweit beitritt, das Hausgrundstück in erster Linie zur Eigennutzung erworben und damit das auf dem Grundstück lastenden Nießbrauchrecht entsprechend kaufpreismindernd bewertet hätte. Auch hat die Beklagte durch darlehensweise Gewährung hinreichend berücksichtigt, daß der Klägerin aufgrund ihrer Erkrankung ein alsbaldiger Auszug aus der gerade zum 1. Juli 1992 bezogenen Wohnung (möglicherweise) nicht zumutbar gewesen ist. Da aber die Anwendung des § 88 Abs. 3 BSHG und die des § 89 BSHG zu dem gleichen Ergebnis führt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.10.1974, a.a.O., S. 111), kann das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 88 Abs. 3 Satz 1 BSHG hier nicht angenommen werden, zumal sich die Klägerin nach dem oben Ausgeführten auf die Bestimmung des § 88 Abs. 3 Satz 2 BSHG nicht mit Erfolg berufen kann, weil sie im maßgeblichen Zeitraum nicht pflegebedürftig war.

Kommt der Klägerin aber für die Zeit ab 1. Juli 1992 die Bestimmung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG nicht zugute, ist für die davor liegende Zeitspanne das Bestehen einer Härte (§ 88 Abs. 3 BSHG) auch zu verneinen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den § 154 Abs. 1, 188 Satz 2 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. § 711 ZPO. Gründe, die Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO zuzulassen, liegen nicht vor.